Loi ELAN : quoi de neuf pour la location ?

Le bail mobilité crée un régime dérogatoire à la location meublée pour la résidence principale. Il est intégré à la loi du 6 juillet 1989 (locations en résidence principale, en vide et meublé). Il s’agit d’un contrat de location de courte durée, d’un mois minimum à 10 mois maximum, sans reconduction ni renouvellement. En tant que locataire, vous devez justifier à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. La mention de ce motif devra être précisée au bail. C’est un bail meublé. Le logement doit donc être équipé de l’ensemble des éléments de mobiliers déterminés par le décret n°2015-981 du 31/07/2015. Son régime comporte certaines particularités par rapport au régime classique d’un bail d’habitation : • Sa durée est réduite. • Aucun dépôt de garantie n’est à verser. • Le loyer n’est pas révisable. • Les charges sont récupérables uniquement par forfait. • En cas de colocation, il ne peut y avoir aucune solidarité entre colocataires.

L’encadrement est prévu à titre expérimental pour 5 ans à compter de la publication de la loi, dans les communes situées en zone tendue. A la demande des autorités compétentes, la demande pourra être faite dans les deux ans qui suivent la publication de la loi. Le périmètre d’application du dispositif dans la commune demandeuse sera déterminé par un décret. La procédure mise en place fait écho à celle qui avait été créée par la loi ALUR. Un arrêté préfectoral fixe chaque année : • un loyer de référence, • un loyer de référence majoré, • un loyer de référence minoré. Un complément de loyer peut être ajouté au loyer si le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation le justifiant. Son montant et les caractéristiques le justifiant sont mentionnés au bail. Cet encadrement s’applique à tous les baux d’habitation vide, meublée, et au bail mobilité. La loi ELAN crée des sanctions si, en tant que bailleur, vous ne respectez pas l’encadrement. Le préfet peut vous mettre en demeure de mettre en conformité le bail et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois. Vous êtes informé des sanctions que vous encourez et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, vos observations. Si cette mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut, quant à lui, engager une action contre vous en diminution de loyer.

La loi ELAN supprime la mention manuscrite de l’engagement de caution d’une personne physique, jusqu’alors imposée pour la validité même de l’acte. La clause résolutoire, permettant à vous, bailleurs, d’invoquer la résiliation de plein droit du bail, est étendue automatiquement aux troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée. Les troubles visés concernent des faits qui se sont produits dans le logement, l'immeuble ou le groupe d'immeubles, postérieurement à la publication de la loi. Vous devez notifier au syndic de l'immeuble les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel de votre locataire, après avoir recueilli son accord et ce dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location. La loi ELAN prévoit que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire de pacs ou son concubin quitte le logement en raison de violences, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie du jugement de condamnation. En plus de cette information, la loi prévoit que la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier d’information au domicile du bailleur, et ce pour les dettes nées à compter de cette date. La loi prévoit également que le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer après la cessation de la solidarité est un motif légitime et sérieux de congé.